Le locataire commercial peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, d'exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable.
Une société a donné à bail pour une durée de 23 mois un local à usage commercial, l'article 12 de ce contrat prévoyant le versement par le preneur d'une "indemnité de pas de porte" fixée à 12.000 €, en cas de conclusion d'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
A l'issue du bail, la locataire est demeurée dans les lieux, sans signature d'un nouveau contrat ni versement de l'indemnité.
La bailleresse l'a assignée en constatation de la résiliation du bail, expulsion et condamnation au paiement de l'indemnité de 12.000 €, formant à titre additionnel des demandes en prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et en paiement des loyers échus jusqu'au prononcé de la résiliation.
La locataire, qui a quitté les locaux en cours d'instance, a opposé une exception d'inexécution à la demande en paiement des loyers et formé, à titre reconventionnel, en cause d'appel une demande en paiement de dommages-intérêts pour manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.
La cour d'appel de Fort de France a condamné la locataire à payer à la bailleresse les loyers des mois de janvier à décembre 2016.
Les juges du fond ont retenu qu'en l'absence de toute pièce démontrant qu'antérieurement au 18 août 2016, date de la survenue d'un dégât des eaux, elle n'avait pu exploiter son commerce, elle ne pouvait utilement se prévaloir d'une exception d'inexécution avant le 28 décembre 2016, date à laquelle elle avait tiré les conséquences du refus de la bailleresse d'exécuter les travaux sollicités aux termes de sa mise en demeure du 1er novembre 2016, ayant informé la bailleresse de l'état du local et de l'impossibilité de l'exploiter.
La Cour de cassation censure ce raisonnement dans un arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005).
Elle précise en effet qu'il résulte des articles 1184, alinéa 1er, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1719 et 1728 du code (...)
