Lorsque l'état d'enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d'un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d'enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique.
Un propriétaire a constitué un fonds unique composé de plusieurs parcelles dont l'une assurait l'accès à la voie publique.
Par un acte ultérieur, il a vendu les parcelles permettant cet accès, conservant celles devenues enclavées, avant de céder ces dernières à une société.
Se prévalant de l'état d'enclave, cette société a demandé au juge la fixation d'une servitude de passage sur un fonds voisin appartenant à un tiers.
La cour d'appel de Bordeaux, dans un arrêt rendu le 11 avril 2024, a rejeté la demande en jugeant que l'enclave résultait de la division du fonds unique et que le passage ne pouvait être demandé que sur les parcelles issues de cette division.
La Cour de cassation, par un arrêt rendu le 20 novembre 2025 (pourvoi n° 24-17.240), rejette le pourvoi.
Aux termes de l'article 684, alinéa 1er, du code civil, si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
Lorsque l'état d'enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d'un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d'enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique.
En outre, la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu'ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l'application de l'article 684 du code civil.
En l'espèce, ayant ainsi caractérisé que l'état d'enclave des parcelles était la conséquence directe de la vente de la parcelle la cour d'appel en a exactement déduit, nonobstant l'acquisition de ces parcelles, que le passage permettant leur désenclavement ne pouvait être établi que sur les parcelles issues du fonds (...)
