Le vendeur d’un bien immobilier qui actionne la clause pénale tout en étant conscient que l'échec de la vente n'était pas imputable à l'acquéreur se voit condamné au paiement à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Par acte sous signature privée, des vendeurs ont consenti à une société une promesse synallagmatique de vente de deux pavillons à usage d'habitation, au prix de 535.200 €.
La réitération sous forme authentique de la vente était fixée au 26 février 2021 au plus tard, date au-delà de laquelle chaque partie était autorisée à mettre l'autre en demeure de s'exécuter dans un délai de dix jours, sous peine de résolution de plein droit du contrat et d'acquisition à son profit d'une clause pénale de 50.000 €.
Les vendeurs ont adressé une mise en demeure à l'acquéreur le 8 mars 2021, laquelle est restée sans réponse durant le délai imparti.
Ils ont assigné l'acquéreur en paiement de la clause pénale.
La cour d'appel de Paris a condamné les vendeurs in solidum à payer à l'acquéreur la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Les juges du fond ont relevé que les vendeurs avaient adressé à l'acquéreur, par l'intermédiaire de leur conseil, le 15 janvier 2021, une lettre recommandée lui indiquant qu'un des pavillons, qui devaient être vendus libres de toute occupation à la date de réitération, fixée au 26 février 2021, était occupé et que la promesse synallagmatique de vente encourrait la nullité pour n'avoir été signée que par deux propriétaires sur trois et lui proposant, s'il demeurait intéressé par la vente, de signer un nouveau compromis stipulant que le bien était en partie occupé.
Les juges en ont déduit que, parfaitement conscients que l'échec de la vente n'était pas imputable à l'acquéreur, l'action en justice formée par les vendeurs contre lui, en paiement de la clause pénale, caractérisait la mauvaise foi et une déloyauté de leur part et les condamner, en conséquence, à réparer le préjudice en résultant dont elle a souverainement apprécié le montant.
La Cour de cassation approuve cette analyse et rejette le pourvoi par un arrêt du 23 octobre 2025 (pourvoi n° 24-10.737).
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