Le locataire, auteur d'une sous-location interdite, doit restituer l'intégralité des fruits issus de la sous-location au propriétaire. Les loyers versés au titre de l'exécution du bail ne peuvent être déduits du calcul de cette somme.
Le 15 mai 2007, une régie immobilière a signé avec un preneur un bail portant sur un local à usage d'habitation, qui interdisait la sous-location.
Alléguant que le preneur offrait une partie de son logement en location par l'intermédiaire d'une plateforme dédiée, le bailleur l'a assigné en résiliation du bail et en indemnisation de son préjudice.
La cour d'appel de Paris, dans un arrêt rendu le 12 octobre 2021, a condamné le preneur à payer à la bailleresse une certaine somme en restitution des fruits civils perçus par les sous-locations non autorisées.
La Cour de cassation, par un arrêt du 15 février 2023 (pourvoi n° 21-25.542), casse l'arrêt d'appel.
La Haute juridiction judiciaire rappelle, tout d'abord, qu'aux termes de l'article 548 du code civil, les fruits produits par la chose n'appartiennent au propriétaire qu'à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement. En outre, en vertu de l'article 549 du même code, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi.
En l'espèce, les juges d'appel avaient, après avoir évalué à une certaine somme les fruits issus de la sous-location non-autorisée, condamné le preneur à rembourser au bailleur une somme moindre en déduisant les loyers perçus par ce dernier en exécution du bail.
Néanmoins, pour la Cour de cassation, le loyer constitue un fruit civil de la propriété. En outre, le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi.
La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel.
