La Cour de cassation s'est penchée sur le cas d'un bailleur social qui poursuit son locataire en liquidation judiciaire pour défaut de paiement des loyers.
Un bailleur social a adressé à son locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et de charges, l'a assigné devant le juge des référés, le 2 juin 2015, en paiement de ces sommes et en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail.
Une ordonnance de référé du 8 juin 2016 ayant accueilli ces demandes, le locataire, qui avait été mis en liquidation judiciaire le 30 mars 2016, en a relevé appel, afin que l'ordonnance soit déclarée non avenue.
Le 26 octobre 2017, la cour d'appel de Paris a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et a ordonné l'expulsion du locataire.
En premier lieu, les juges du fond ont rappelé que ni l'article L. 622-21 du code de commerce, ni l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, ne font obstacle à l'action aux fins de constat de la résolution d'un contrat de bail d'habitation par application d'une clause résolutoire de plein droit qui a produit ses effets avant le jugement de liquidation judiciaire, dès lors que le locataire n'a pas demandé de délais de paiement, cette circonstance permettant seule de suspendre les effets de la clause. La cour d'appel n'ayant pas relevé que le locataire avait demandé des délais de paiement, elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire qui avait produit ses effets avant le jugement d'ouverture.
En second lieu, en application de l'article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989, seule l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée, à peine d'irrecevabilité de la demande, au représentant de l'Etat dans le département.
Dans un arrêt du 23 octobre 2019, la Cour de cassation rejette le pourvoi du locataire sur ce point. Elle estime que la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant, par motifs adoptés, que le représentant de l'Etat avait été avisé de l'assignation plus de deux mois avant l'audience.
Par ailleurs, la cour d'appel a confirmé l'ordonnance ayant fait droit aux demandes du bailleur tendant à la condamnation du locataire au paiement de sommes d'argent dues antérieurement à l'ouverture de (...)
