Ni l'exigence d'un exploitant unique ni l'insertion d'une clause subrogeant l'exploitant dans ses droits et actions contre les constructeurs et leurs assureurs n'ont pour effet de priver un syndicat des copropriétaires d'une résidence de tourisme de sa qualité à agir à leur encontre en vue d'obtenir la réparation de dommages affectant les parties communes de l'immeuble.
Des immeubles ont été construits, vendus par lots en l'état futur d'achèvement et soumis au statut de la copropriété pour être exploités comme résidence de tourisme par une société, à laquelle les propriétaires des lots ont consenti des baux commerciaux.
Se plaignant de désordres, les syndicats des copropriétaires ont assigné en référé-expertise les constructeurs et leurs assureurs.
La cour d'appel de Chambéry, par un arrêt du 6 juin 2023, a déclaré irrecevable la demande d'expertise.
La Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 22 mai 2025 (pourvoi n° 23-19.544), casse l'arrêt d'appel.
Il résulte de l'article 1346-4, alinéa 1er, du code civil, de l'article 15, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article D. 321-2 du code du tourisme, que ni l'exigence d'un exploitant unique prévue par ce dernier texte ni l'insertion dans un bail commercial consenti par un copropriétaire, qui ne peut transmettre plus de droits qu'il n'en a, d'une clause "subrogeant" l'exploitant dans ses droits et actions contre les constructeurs et leurs assureurs, n'ont pour effet de priver un syndicat des copropriétaires de sa qualité à agir à leur encontre en vue d'obtenir la réparation des dommages affectant les parties communes de l'immeuble.
En l'espèce, par baux commerciaux, chacun des copropriétaires a donné en location à l'exploitant ses locaux privatifs meublés et aménagés et la quote-part des parties communes attachée à ces locaux et a autorisé le preneur et en tant que de besoin, l'a subrogé dans ses droits et obligations concernant la mise en jeu contre le vendeur ou contre les entreprises chargées des travaux de toutes les garanties de vente et de construction et à mettre en jeu l'assurance dommages-ouvrage.
La cour d'appel en avait déduit que les syndicats des copropriétaires ne disposaient pas de la qualité à agir en responsabilité contre les entreprises chargées des travaux, dès lors qu'aucun des copropriétaires ayant subrogé le (...)
