"Opérations d’urbanisme" est un ouvrage conçu et rédigé par une équipe de cinq avocats dédiés à l’urbanisme opérationnel, exerçant au sein du cabinet Gide, et disposant d’expériences variées dont celle d’un haut magistrat administratif. Emmanuel Vital-Durand, Associé chez Gide et auteur de l'ouvrage, le présente au Monde du Droit.
Pouvez-vous nous présenter l'objectif de votre ouvrage ?
Opérations d’urbanisme, qui sort le 22 octobre (Lextenso - Coll. Les Intégrales, 710 p.), est un ouvrage conçu et rédigé par une équipe de cinq avocats dédiés à l’urbanisme opérationnel (R. Vandermeeren, A. Gauthier, J. Sauvé, L. Pernet et moi-même), disposant d’expériences variées, dont celle d’un haut magistrat administratif.
Le plan adopté recouvre celui de notre pratique consacrée au montage d’opérations immobilières complexes aux côtés des acteurs privés et publics. Il suit ainsi les étapes successives de la production d’immeubles : analyse de l’environnement réglementaire, mise en œuvre des procédures d’aménagement, financement de l’opération, instruction et délivrance des diverses autorisations requises, défense contentieuse des actes adoptés.
Dans un contexte propice à la multiplication des recours, notre démarche tend à allier la créativité dans le montage des opérations d’urbanisme à leur sécurisation juridique. C’est pourquoi l’ouvrage, à jour des textes et de la jurisprudence au 1er septembre 2014, s’adresse avant tout aux praticiens de l’urbanisme : promoteurs et investisseurs, conseils des opérateurs, services compétents de l’Etat et des collectivités territoriales.
Quels sont les principaux changements intervenus dans l’environnement réglementaire en matière d'urbanisme ?
L’environnement réglementaire est très (trop ?) évolutif : l’année 2012 a été marquée par la réforme des enquêtes publiques et des divisions foncières ; et l’année 2013, par la réforme du contentieux administratif. 2014 est le millésime des lois ALUR, MAPTAM et Pinel, qui réforment, pas moins, le régime de la planification urbaine et l’urbanisme commercial. Cet énoncé rapide occulte la création de la PIL (procédure intégrée pour le logement), par l’ordonnance du 3 octobre 2013, qui a été étendue depuis à l’immobilier d’entreprise par l’ordonnance du 17 juillet 2014. Il passe aussi sous silence l’expérimentation d’une autorisation unique pour les ICPE (ordonnance du 20 mars 2014) ou pour les projets d’installations, d’ouvrages, de travaux et d’activités - IOTA - (ordonnance du 12 juin 2014).
L’énumération pourrait se poursuivre puisque le Parlement s’apprête à adopter une loi d’habilitation autorisant le gouvernement à prendre par ordonnance « toute mesure relevant du domaine de la loi afin de faciliter la réalisation des opérations d’aménagement et de construction », notamment en organisant des modalités alternatives à l’enquête publique sur les demandes de permis de construire, dans les cas où une telle procédure est requise.
Sur la question de sécurisation juridique des opérations d'urbanisme, que préconisez-vous ?
Le juge administratif dispose désormais des outils adéquats pour juguler les recours, à tout le moins leur impact économique et social. Encore faut-il que les prérogatives qui lui ont été confiées soient effectivement mises en œuvre : ordonnances de rejet des requêtes manifestement irrecevables, sanctions des recours abusifs, détermination d’un calendrier de procédure tenant compte de l’importance des projets, …
De son côté, le juge judiciaire, civil et répressif, tend à mieux prendre en compte l’abus du droit d’ester en justice, en adoptant une analyse plus lucide des ressorts de la contestation des permis.
Enfin, le "détricotage" de la loi SRU dite "duflot" par la "loi Pinel" aura-t-il des conséquences sur les opérations d'urbanisme ?
La relance de l’activité immobilière - dont le bénéfice en termes de croissance n’est plus à démontrer - passe par de nombreux vecteurs, qui excèdent le seul droit de l’urbanisme. Les politiques publiques doivent prendre en compte toute l’économie de la construction : libération du foncier, qui implique un encouragement à la cession des friches et des délaissés publics, maîtrise des normes (RT, ERP, …) dont l’impact sur le coût de construction est très élevé, et aussi, bien entendu, soutien aux investisseurs. Ce dernier point passe par le respect de la liberté contractuelle et par une fiscalité adaptée. Opposer les droits de l’occupant à ceux du bailleur repose sur une analyse erronée du marché immobilier. La relance de l’investissement ne peut qu’être profitable aux locataires et, plus largement, au pays.
Propos recueillis par Arnaud Dumourier
A propos de l'ouvrage "Opérations d’urbanisme"
Ni synthèse universitaire ni monographie spécialisée, Opérations d’urbanisme est un ouvrage conçu et rédigé par une équipe de cinq avocats dédiés à l’urbanisme opérationnel, exerçant au sein de l’un des tous premiers cabinets pluridisciplinaires, et disposant d’expériences variées dont celle d’un haut magistrat administratif.
Le plan adopté recouvre celui de notre pratique professionnelle consacrée au montage d’opérations immobilières complexes aux côtés des acteurs privés et publics. Il suit ainsi les étapes successives de la production d’immeubles : analyse de l’environnement réglementaire, mise en oeuvre des procédures d’aménagement, financement de l’opération, instruction et délivrance des diverses autorisations requises, défense contentieuse des actes adoptés.
Dans un environnement réglementaire très évolutif et un contexte propice à la multiplication des recours, le fil directeur de notre démarche tend à allier la créativité dans le montage des opérations d’urbanisme à leur sécurisation juridique.
C’est pourquoi cet ouvrage, à jour des textes et de la jurisprudence publiés jusqu’au 1er septembre 2014, s’adresse avant tout aux professionnels de l’urbanisme : promoteurs et investisseurs, conseils des opérateurs, services compétents de l’État et des collectivités territoriales.
