Un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.
Après avoir libéré les lieux à l'issue d'un congé, les locataires d'un logement ont saisi le tribunal en restitution du dépôt de garantie.
Le tribunal judiciaire d'Orléans a fait droit à leur demande.
Il a constaté que le bailleur, qui avait connaissance du départ des lieux des locataires, ne démontrait pas avoir tenté d'établir amiablement l'état des lieux de sortie de manière contradictoire et n'avait pas fait appel à un huissier de justice. L'état des lieux de sortie invoqué par le bailleur ne pouvait donc faire la preuve des dégradations qui y étaient listées, en particulier un défaut d'entretien du jardin consistant en l'absence de désherbage, et qui seraient imputables aux locataires.
La Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur par un arrêt du 16 novembre 2023 (pourvoi n° 22-19.422).
Elle rappelle que selon l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un huissier de justice, devenu commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
La Cour ajoute qu'un constat de commissaire de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties.
Il s'en déduit qu'un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.
