Une servitude de passage, bien qu’utilisée pour la desserte de terrains ayant vocation à recevoir des habitations, ne confère pas automatiquement le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude. Il est nécessaire de le préciser dans le titre instituant celle-ci.
Les sociétés A. et B. sont propriétaires de parcelles sur lesquelles elles ont construit un lotissement traversé par une rue. La société C. est propriétaire des parcelles voisines sur lesquelles elle a aménagé une zone comprenant quatre cent cinquante logements. Celle-ci a alors assigné les sociétés A. et B. en reconnaissance d’une servitude de passage conventionnelle et afin d’obtenir l’autorisation d’effectuer, en sous-sol, les travaux d’installation de tous les réseaux et conduits nécessaires à la desserte de la zone.
Dans un arrêt du 3 mars 2017, la cour d’appel de Saint-Denis a accueilli la demande d’autorisation d’installation des réseaux en sous-sol.
Elle a retenu qu’un acte de 1962, assignant aux terrains concernés une vocation à recevoir des habitations, imposait que leur desserte par la servitude dépasse le seul passage. En effet, il était nécessaire que celle-ci s’étende aux besoins inhérents à toute construction comme par exemple l’installation en sous-sol des différents réseaux.
Etant donné que l’acte instituait la possibilité de circuler dans l’ensemble des lotissements à créer, cette possibilité valait également pour le passage des canalisations et réseaux essentiels à l’équipement des logements.
Le 14 juin 2018, la Cour de cassation casse l’arrêt rendu par les juges du fond.
Au visa de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, elle rappelle qu’une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude que si le titre instituant celle-ci le prévoit.
En l’espèce, l’acte de 1962 ne précisait pas cette possibilité. Par conséquent, la cour d’appel ne pouvait pas affirmer que la servitude, en raison des constructions destinées à l’habitation, supposait le passage des canalisations dans le sous-sol.
La Haute (...)
