Dans une réponse du 22 mars 2011, adressée au député Jean Mallot, le ministère de la Justice rappelle les restrictions aux droits du bailleur de locaux professionnels confronté à la liquidation judiciaire du preneur.
Comme les autres cocontractants du débiteur soumis à une procédure collective, le bailleur de locaux professionnels ne peut demander la résiliation pour non-paiement des créances nées avant l'ouverture de la procédure et doit remplir ses obligations malgré le défaut d'exécution d'engagements antérieurs.
En outre, il est soumis à des contraintes supplémentaires dont l'objectif est de rendre possible la poursuite de l'exploitation ou la cession du contrat : il est irrecevable à agir en résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture avant l'expiration d'un délai de trois mois à compter de ce jugement et ne peut tirer avantage d'impayés régularisés pendant cette période ; il lui est interdit de se prévaloir du défaut d'exploitation pendant la période d'observation ; il doit introduire sa demande de résiliation dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire s'il invoque des inexécutions autres que financières antérieures à l'ouverture de la procédure collective ; enfin, en cas de cession du bail, il ne peut demander l'application d'une clause qui prévoirait une solidarité entre le cédant et le cessionnaire.
Si le bail est néanmoins résilié, la restitution des lieux loués s'impose, comme en droit commun, dès cette résiliation.
Le liquidateur peut voir sa responsabilité personnelle engagée s'il ne fait pas diligence à cet égard ou encore s'il laisse le bail se poursuivre sans payer les loyers alors qu'il n'existe aucune perspective raisonnable de cession.
Quant au privilège dont sont assorties les créances résultant d'un bail ayant date certaine, il a une portée moindre en procédure collective, afin que le bailleur ne puisse percevoir une part trop importante du produit de la réalisation des actifs.
En effet, il ne porte que sur les deux dernières années de loyers avant l'ouverture de la procédure et, en cas de (...)
