Du moment que sont remplies les conditions d'une clause pénale relative à la commission de l'agent immobilier lors de la négociation de vente d’un immeuble, cette clause s'applique. Il n'est pas besoin de prouver que l'une ou l'autre des parties a commis des manœuvres frauduleuses dans le but de faire échec aux droits de l'agent immobilier.
Suivant mandat non exclusif régularisé, des vendeurs, propriétaires indivis d'un bien immobilier, en ont confié la vente à un agent immobilier moyennant le prix net vendeur de 200.000 € et une rémunération égale à 7 % du prix. Une clause pénale prévue au mandat stipulait l'interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur présenté par l'agent immobilier.
Les vendeurs ont également confié la vente de leur bien à un office notarial.
L'agent immobilier a fait visiter le bien à un acheteur qui, le 15 juillet 2013, a remis une lettre d'intention d'achat pour un certain prix, à laquelle il n'a pas été donné suite. Le 25 octobre 2013, par l'intermédiaire de l'office notarial, les vendeurs ont signé avec cet acheteur une promesse de vente pour le prix de 170.000 €. L'agent immobilier a assigné les vendeurs en responsabilité contractuelle et paiement solidaire de la somme de 14.000 € au titre de la clause pénale.
Le 19 septembre 2017, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a rejeté sa demande.
Elle a retenu qu'il n'est pas établi que l'une ou l'autre des parties ait commis des manœuvres frauduleuses dans le but de faire échec aux droits de l'agent immobilier.
Elle a ajouté que n'est caractérisée aucune fraude de nature à révéler la volonté des parties d'éluder la commission, ni aucun manquement des vendeurs à leurs engagements contractuels de nature à justifier la mise en œuvre de la clause pénale.
Le 23 janvier 2019, la Cour de cassation casse et annule l'arrêt rendu par les juges du fond sur ce point.
Selon la Haute juridiction judiciaire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. En effet, la cour d'appel avait constaté que le mandat stipulait (...)
