Le point de départ de la prescription biennale pour agir contre l’assureur dommages-ouvrage pour des désordres survenus avant réception est fixé au moment de la mise en demeure du maître d'oeuvre ou lorsque celle-ci devient impossible.
Des époux ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec un maître d'œuvre, lequel leur a délivré une garantie de livraison obtenue auprès de la caisse de garantie immobilière du bâtiment (CGI BAT).
Des difficultés étant survenues en cours de chantier, le maître d'œuvre a obtenu la désignation d’un expert puis a été mis en liquidation judiciaire. Les maîtres d'ouvrage ont déclaré le sinistre à leur assureur dommages-ouvrage. En cours d’expertise, la CGI BAT a conclu avec les acquéreurs une transaction prévoyant le versement d’une somme globale et forfaitaire en indemnisation du préjudice subi du fait de l’arrêt du chantier, s’ajoutant à la somme déjà réglée au titre des pénalités de retard, ainsi que sa subrogation dans les droits des maîtres de l’ouvrage à l’égard de l’assureur dommages-ouvrage et de l’architecte avec lequel le maître d'œuvre avait signé un contrat.
La CGI BAT a assigné en indemnisation l'assureur des maîtres d'ouvrage ainsi que l'architecte et son assureur.
La cour d'appel de Paris a déclaré irrecevable sa demande formée contre l'assureur dommages-ouvrage, subrogée dans les droits des acquéreurs, comme étant prescrite.
Les juges du fond ont retenu que les maîtres d'ouvrage avaient connaissance des désordres le 22 septembre 2006. Pour obtenir la garantie avant réception de l’assureur dommages-ouvrage, ils étaient tenus de mettre l’entreprise en demeure d’exécuter ses obligations et, faute par celle-ci de le faire, de résilier son contrat dans le délai de deux ans à compter du 22 septembre 2006.
Les maîtres d'ouvrage, qui avaient régularisé leur déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage plus de deux ans après la connaissance des désordres, sans l’avoir mise en demeure d’exécuter ses obligations ni résilier son marché, étaient prescrits en leur action.
Le placement en liquidation judiciaire de l’entreprise le 24 juin 2008 permettait aux maîtres d'ouvrage d’agir en garantie dommages-ouvrage avant réception sans mise en demeure (...)
