Il n’est pas rare, dans une promesse unilatérale, d’écrire que le promettant s’engage "irrévocablement, inconditionnellement, de façon non ambigüe"… à vendre ou à acheter. Cette rédaction apparemment extrêmement ferme est pourtant loin de suffire à garantir la bonne exécution de cet engagement. Analyse de Charlotte Jacquin et Nicolas Sidier, avocats au cabinet Péchenard & Associés.
Par un arrêt du 13 septembre 2011, la chambre commerciale de la Cour de cassation semble s’être ralliée à la position de la 3ème chambre civile sur le caractère rétractable des promesses unilatérales de vente, consacré depuis près de vingt ans dans un arrêt du 15 décembre 1993 dit "consorts Cruz" : "Tant que les bénéficiaires n’ont pas déclaré acquérir, l’obligation de la promettante ne constitue qu’une obligation de faire et la levée d’option, postérieure à la rétractation de la promettante, exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir".
Il est significatif que cette décision ait été rendue au visa des articles 1101, 1134 et 1583 du code civil, c’est-à-dire les articles relatifs à la formation puis à l’effet des contrats et enfin à la vente elle-même.
La chambre commerciale considère donc désormais que la promesse unilatérale de vente ne débouche que sur une obligation de faire, en l’occurrence de maintenir l’offre pendant le temps pour lequel elle a été consentie, ce qui caractérise un avant-contrat plutôt qu’un contrat "préparatoire" lequel, dès lors, ne peut être sanctionné que par l’octroi de dommages et intérêts.
La Cour de cassation refuse ainsi de voir dans la promesse unilatérale un véritable contrat. En pratique, cela implique que le promettant peut rétracter son engagement de vendre avant la levée de l’option du bénéficiaire, sans pour autant s’exposer à une condamnation à l’exécution forcée, seuls des dommages et intérêts pouvant sanctionner son comportement. L’on mesure l’insécurité induite par cette solution à l’aune de l’utilisation extrêmement fréquente de ces promesses.
La sanction n’est heureusement pas si radicale ni désespérée… à condition de prévoir des aménagements contractuels efficaces.
