La loi encadre strictement la résiliation d’un bail meublé, notamment lorsqu’il constitue la résidence principale du locataire. Trois motifs sont admis : vente du logement, reprise pour y habiter, et motif légitime et sérieux, ce dernier étant apprécié par le juge au cas par cas.
Ce que recouvre un motif « légitime et sérieux »
Contrairement à la vente ou à la reprise, un motif légitime suppose souvent un manquement du locataire ou une nécessité impérieuse du propriétaire (cf. article 15 de la loi n°89-462). La jurisprudence a précisé cette notion floue au fil des années.
En location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP), une résiliation du bail est possible au titre des motifs suivants.
Comportement fautif du locataire
Parmi les cas fréquemment acceptés :
- Impayés ou retards répétés de loyer
- Troubles de voisinage ou tapage répété, avec preuves à l’appui
- Défaut d’assurance habitation, malgré relance
- Usage non conforme du logement (sous-location non autorisée, usage commercial, transformations sans accord, opposition aux travaux)
Motifs indépendants du comportement
Des travaux importants (rénovation, réhabilitation, démolition), une expropriation ou encore l’absence de renouvellement du cautionnement peuvent justifier un congé, à condition d’en démontrer la réalité et la nécessité.
Procédure et préavis
Le préavis est de 3 mois avant la fin du bail meublé (généralement d’un an). Le congé doit être reçu par le locataire dans ce délai, faute de quoi le bail est reconduit automatiquement. La lettre doit impérativement mentionner :
- Le motif légitime et sérieux
- Les preuves associées
- La date de départ du locataire
Elle peut être remise par lettre recommandée, acte d’huissier ou en main propre contre récépissé. Les emails ou simples courriers ne sont pas valables.
Vous le constatez la gestion d’un bien meublé est très encadrée. Cela concerne la gestion du bail et son éventuelle résiliation bien entendu, mais il en va de même d’un point de vue fiscal et comptable. Récemment, la location meublée touristique ou à usage d’habitation a fait l’objet de nombreuses réformes.
Il est souvent difficile pour les propriétaires de suivre ces évolutions impactant directement leurs investissements locatifs. Pour vous assurer une gestion toujours conforme, faites-vous accompagner par des professionnels du droit ou par un expert-comptable LMNP.
Cas particuliers et protection des locataires
Les locataires âgés de plus de 65 ans ou en situation de handicap, aux revenus modestes, bénéficient d’une protection spécifique. Le propriétaire doit leur proposer un relogement adapté, sauf s’il est lui-même âgé ou à faibles ressources (dans ce cas, une seule condition suffit pour être exonéré).
Contestation et contrôle judiciaire
Le locataire peut contester le congé pour vice de forme ou motif non fondé. En cas de congé frauduleux, le juge peut l’annuler, octroyer des dommages et intérêts, voire infliger une amende allant jusqu’à 6 000 €.
Respect du motif après le congé
Le propriétaire doit réaliser ce pour quoi il a donné congé (travaux, reprise…). Faute de quoi, il s’expose à des sanctions. Les juges surveillent de près les abus de procédure.
Changement de propriétaire
Lors d’une vente ou transmission, le nouveau propriétaire doit respecter le bail en cours et les mêmes règles (motif légal, délai de 3 mois, échéance du bail).
Rappels, les caractéristiques du bail meublé : durée et clauses essentielles
Le bail meublé est régi par des règles spécifiques, notamment lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire. Sa durée minimale est d’un an, renouvelable par tacite reconduction, sauf pour les étudiants, où la durée peut être réduite à neuf mois non renouvelables.
Le contrat de location doit obligatoirement être écrit et comporter certaines mentions légales : identité des parties, description du logement, durée du bail, montant du loyer et des charges, modalités de révision, dépôt de garantie (maximum deux mois de loyer hors charges), et inventaire précis du mobilier.
Ce dernier doit permettre un usage normal du logement (literie, table, chaises, ustensiles de cuisine, etc.), conformément au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. L’absence de certaines mentions ou de l’état des lieux d’entrée peut engager la responsabilité du bailleur. Par ailleurs, toute clause abusive (ex. : interdiction générale de recevoir des invités, pénalités disproportionnées) est réputée non écrite.
D’où un accompagnement aussi nécessaire que recommandé
La résiliation d’un bail meublé pour motif légitime impose rigueur et conformité aux procédures. Face à une situation complexe, il est recommandé de consulter un professionnel du droit ou un expert-comptable spécialisé. Un cabinet tel qu’Amarris Immo, cabinet leader de l’investissement locatif en France vous assure une gestion conforme de votre bien et une fiscalité gérée au plus près de vos intérêts.
