La qualification de sous-location, au sens de l'article L. 145-31 du code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients.
Une société locataire de locaux à usage commercial a conclu avec des tiers des contrats intitulés "prestations de services et mises à dispositions de bureaux".
Alléguant de sous-locations irrégulières, la bailleresse a assigné la locataire en réajustement du loyer principal.
La cour d'appel de Rennes a accueilli cette demande.
Les juges du fond ont relevé que les contrats de mise à disposition d'un bureau aux entreprises mentionnaient précisément le numéro de bureau ainsi que sa surface, qu'ils prévoyaient une contrepartie financière fixée notamment en fonction de la superficie du bureau et pas seulement par la prestation de services, que les entreprises avaient un accès permanent à leur bureau, qu'elles s'engageaient à le maintenir dans un bon état d'entretien et en assuraient la fermeture et que la durée des contrats était fixée à un mois mais renouvelable par tacite reconduction.
Ils en ont déduit que la prestation essentielle du contrat était la mise à disposition de bureaux à des tiers, de manière exclusive et sans limitation dans le temps, dès lors que les prestations fournies comme l'entretien, l'accueil, la sécurité, l'assurance et la wifi n'étaient qu'accessoires à la fourniture de bureaux équipés.
Ce raisonnement est censuré par la Cour de cassation au visa des articles 1709 du code civil et L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce.
Dans un arrêt du 27 juin 2024 (pourvois n° 22-22.823 et 22-24.046), elle rappelle que la qualification de sous-location, au sens de l'article L. 145-31 du code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients.
Tel était bien le cas en l'espèce.
