Lorsque la dégradation des bâtiments loués est due à un défaut d'entretien imputable au bailleur, la perte de la chose louée ne résulte pas d’un cas fortuit, le bailleur ne peut donc s’exonérer de l’indemnisation due au locataire à l’occasion de la résiliation du bail commercial consécutive à cette perte.
Selon l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.
En l'espèce, un individu a pris à bail des locaux à usage d'hôtel-restaurant pour l'un et de snack pour l'autre, dont une commune est propriétaire.
Le bail a été renouvelé à compter du 1er juin 2015 pour une durée de neuf années.
En 2016, le locataire a signalé des fissures en façade du bâtiment à usage d'hôtel- restaurant et, après avis de la commission de sécurité, le maire de la commune a pris un arrêté de fermeture le 17 juin 2017.
Après expertise judiciaire, le locataire a assigné la bailleresse aux fins de remise en état du bien et d'indemnisation de son préjudice.
La bailleresse a demandé, à titre reconventionnel, que soit constatée la résiliation partielle du bail pour les seuls locaux à usage d'hôtel-restaurant, sans indemnité pour perte de la chose louée, et que soit fixé le loyer du local à usage de snack.
La cour d'appel de Caen a prononcé la résiliation partielle du bail.
Elle a retenu que, si un défaut d'entretien du bâtiment par la bailleresse est évoqué par l'expert judiciaire, les désordres affectant l'un des immeubles donnés à bail trouvent leur cause prépondérante dans la conception structurelle d'époque inadaptée pour un ouvrage d'une telle hauteur, qui est à l'origine du défaut de stabilité et du danger que présente le bâtiment, de sorte que l'existence d'un cas fortuit est établie.
Dans un arrêt du 9 janvier 2025 (pourvoi n° 23-16.698), la Cour de cassation casse l'arrêt d'appel.
Elle estime qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1722 du code civil.
En effet, l'existence d'un vice caché ne peut être assimilée à un cas de force majeure, qui a nécessairement (...)
