Conséquences d’un bail dérogatoire sur le paiement des loyers

En l’absence de précarité, la convention faisant suite au bail commercial résilié d’un commun accord est soumise aux dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce et s’analyse comme un bail dérogatoire.

Deux sociétés ont mis fin, avant son terme, au bail commercial qui les liait depuis 1991, avant de conclure une nouvelle convention de deux ans sur les mêmes locaux précisant que la location était exclue du statut des baux commerciaux. Après avoir informé la bailleresse qu'elle engageait des travaux de dépollution du site qui ne pourraient être achevés à l’échéance du contrat, la société preneuse a donné congé pour une année supplémentaire. La société bailleresse a contesté la validité de ce congé et sollicité le paiement des loyers postérieurs à cette date.

La cour d’appel d’Amiens a accueilli cette demande en paiement.

La société preneuse se pourvoit alors en cassation en invoquant que, conformément aux dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, les parties peuvent déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux, ce qui exclut qu'un bail dérogatoire soit formé pour faire suite à un bail commercial, cette condition ne s'imposant pas à la formation d'une convention d'occupation précaire, dans le cas où des circonstances particulières, distinctes de la volonté des parties, l'imposent.

Dans un arrêt du 15 octobre 2014, la Cour de cassation rejette le pourvoi au motif qu'en l'absence d'un motif de précarité, la convention faisant suite à un bail commercial résilié d'un commun accord avant son terme ne pouvait déroger au statut que par application des dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce, si bien que, par l'effet de son maintien dans les lieux au delà du terme fixé au bail dérogatoire, la société locataire était redevable des loyers postérieurs à la délivrance du congé.

Références

- Cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 octobre 2014 (pourvoi n° 13-20.085 - ECLI:FR:CCASS:2014:C301234), Compagnie pétrolière de l'Est c/ SCI Le fonds des petrons - rejet du pourvoi contre cour d'appel d'Amiens, 21 mars 2013 - Cliquer ici

- Code de commerce, article L. 145-5 - Cliquer (...)