Pour déterminer la valeur vénale réelle d'un bien immobilier et en déduire celle des parts sociales figurant à l'actif de la succession, l'administration fiscale doit se fonder sur des éléments de comparaison tirés de la "cession, avant le décès, de biens similaires".
M. X. est décédé, laissant pour lui succéder M. Y., son légataire universel, avec lequel il était associé au sein de la société civile immobilière, laquelle était propriétaire d'un appartement.
L'administration fiscale a notifié à M. Y. deux propositions de rectification élevant l'actif taxable de la succession.
Après mise en recouvrement et rejet de sa réclamation amiable, M. Y. a saisi le tribunal de grande instance.
Dans un arrêt du 25 novembre 2010, la cour d'appel d'Aix-en-Provence, pour déterminer la valeur vénale réelle du bien immobilier appartenant à la SCI et en déduire celle des parts sociales figurant à l'actif de la succession, a retenu le prix d'acquisition du bien augmenté du coût des travaux qui y ont été réalisés.
La Cour de cassation casse l’arrêt le 10 décembre 2013, au visa des articles 761 du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales.
Elle rappelle que, "lorsque l'administration fiscale entend substituer à la valeur déclarée dans un acte de mutation soumis aux droits d'enregistrement la valeur vénale réelle du bien en cause, il lui appartient, dès la notification de la proposition de rectification, de justifier l'évaluation par elle retenue au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, avant le décès, de biens similaires".
La Haute juridiction judiciaire estime que la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision en se déterminant comme elle l'a fait, sans rechercher "si, dans ses propositions de rectification, l'administration fiscale n'avait pas omis de justifier l'évaluation par elle retenue du bien immobilier appartenant à la SCI et, partant, de l'actif net taxable de la succession au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, avant le décès, de biens similaires".
