La mise en œuvre de la clause pénale nécessite une mise en demeure préalable, même si celle-ci est inopérante.
Des vendeurs ont consenti à une société une promesse synallagmatique de vente d’un immeuble, contenant une clause pénale, sous condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire.
La vente n’a pas été réitérée par acte authentique, l’acquéreur ayant informé les vendeurs qu’un recours avait été introduit contre son permis.
Après restitution du dépôt de garantie, les vendeurs ont assigné la société en paiement de la clause pénale.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a débouté les requérants.
Elle a repris la lettre de la clause pénale qui, en l'espèce, stipulait que si une des parties, après mise en demeure, ne régularisait pas l'acte, elle devrait payer une certaine somme à l'autre partie à titre de clause pénale.
En l’espèce, les juges du fond ont constaté qu’aucune mise en demeure n’avait été faite.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 2 février 2022 (pourvoi n° 20-21.705), rejette le pourvoi des vendeurs.
Elle relève que les articles 1152 et 1226 du code civil ne font que définir la clause pénale, ils sont sans incidence sur la mise en demeure exigée par les parties et n’offrent pas la possibilité d’y déroger.
Ainsi, la Haute juridiction judiciaire conclut que la mise en demeure, même inopérante, est un préalable à l’application de la clause pénale.
