Les actes de vente comportant transfert de propriété de lots d’un immeuble à usage d'habitation et comportant l'obligation pour les acquéreurs de régler l’intégralité du prix en une seule fois, avant l'achèvement de la construction, doivent à peine de nullité, revêtir la forme d’une vente d’immeuble à construire. A défaut, le notaire qui a rédigé l'acte de vente engage sa responsabilité.
Par actes authentiques dressés par notaire, une société a vendu des lots d'un immeuble à rénover, destiné à devenir une résidence avec services pour personnes âgées, les actes de vente prévoyant le règlement en une seule fois, avant l'achèvement des travaux, de l'intégralité du prix.
Par actes du même jour, les acquéreurs ont consenti sur les lots un bail commercial.
La société venderesse et le preneur à bail ayant été mis en liquidation judiciaire, les acquéreurs ont assigné le liquidateur, le notaire et le prêteur de deniers en annulation des ventes et paiement de dommages-intérêts.
Selon les acquéreurs, les ventes doivent être annulées, en application de l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation, au motif qu'elles auraient dû prendre la forme d’une vente d'immeuble à construire (VIC).
Par ailleurs, ils estiment que les actes de vente dressés par le notaire auraient dû revêtir la forme d'une vente en état futur d'achèvement eu égard à l'importance des travaux de restructuration à entreprendre postérieurement à la vente et à l'usage d'habitation auquel étaient destinés les lots vendus.
Le 27 octobre 2014, la cour d’appel de Bordeaux a prononcé la nullité des ventes et a condamné le notaire à payer des dommages-intérêts aux acquéreurs.
Le notaire a formé un pourvoi en cassation.
Le 7 janvier 2016, la Cour de cassation rejette le pourvoi et valide l’arrêt d’appel.
Elle confirme que l’usage d’habitation des locaux vendus était caractérisé et que l’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation était applicable, dès lors que "les actes de vente comportaient transfert de propriété de lots d'un immeuble, que les travaux de restructuration n'étaient pas terminés au jour de la vente et que les acquéreurs avaient réglé intégralement (...)
