La Cour de cassation apporte des précisions sur les règles applicables à la continuation d'un contrat de bail d'habitation, sur les mesures relatives à la protection du locataire face au bailleur et face aux clauses abusives.
Un professionnel de l'immobilier, a donné à bail à un particulier un logement meublé pour une durée de trois ans renouvelable.
Les parties ont ensuite signé deux nouveaux contrats, modifiant les conditions du bail initial relatives notamment au loyer et à la détermination des charges incombant au locataire.
Trois ans plus tard, le bailleur a informé le preneur que le renouvellement du bail dépendrait d’une augmentation du loyer. Face au refus du preneur, le bailleur lui a délivré congé.
Le preneur a alors soulevé l'inopposabilité ou le caractère abusif de la clause de répartition des charges stipulée et la nullité du congé.
Le 14 janvier 2014, la cour d’appel de Paris déclare le congé nul mais la clause de répartition valable.
Concernant le congé, l’arrêt retient que le non renouvellement du bail n'était pas conforme aux dispositions applicables dès lors qu'il n'était fondé ni sur la décision du bailleur de reprendre ou de vendre le logement, ni sur un motif légitime et sérieux tel que l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Concernant la clause, l'arrêt retient qu’elle a été stipulée aux termes d'un nouveau contrat signé par les parties et ne peut donc s'analyser comme une modification du contrat originaire susceptible de donner lieu à information préalable du preneur dans les conditions prévues à l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le 17 décembre 2015, la Cour de cassation censure partiellement l'arrêt d'appel.
Elle constate elle aussi la nullité du congé en relevant que "si le locataire, informé par le bailleur avec un préavis de trois mois de son souhait de modifier les conditions du contrat à son expiration, n'accepte pas les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé aux conditions antérieures".
En l’occurrence, elle considère que le congé, "n'était fondé ni sur la décision du bailleur de reprendre ou de vendre le logement, ni sur un motif légitime et sérieux tel que (...)
