Le bail commercial poursuivi tacitement au-delà de douze ans n’est pas soumis à la limitation de hausse annuelle de 10 % prévue par l’article L.145-34 du code de commerce.
Une SCI, propriétaire de locaux commerciaux, a délivré un congé avec offre de renouvellement à sa locataire.
Par arrêt irrévocable, le prix du bail renouvelé a été déplafonné en raison de la durée du bail expiré, supérieure à douze ans par l'effet de la tacite prolongation.
La bailleresse a assigné la locataire en paiement d'une provision à valoir sur les loyers et intérêts dus.
La locataire a demandé qu'il soit jugé que les augmentations de loyer résultant du déplafonnement du prix du bail renouvelé ne soient pas supérieures à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Par un arrêt rendu en référé, la cour d'appel d'Aix en Provence a rejeté la demande de la locataire.
Les juges du fond ont énoncé qu'il résulte de la lecture de l'article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s'applique que dans le cas d'une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l'effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans.
Or, le bail expiré avait duré plus de douze ans par l'effet de la tacite prolongation.
Les juges en ont déduit que la demande de la locataire de se voir appliquer les dispositions précitées de l'article L. 145-34 précité devait être rejetée.
La Cour de cassation valide ce raisonnement dans un arrêt du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 23-23.834).
Elle précise en effet que le dernier alinéa de l'article L. 145-34 du code de commerce, lequel instaure un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, ne s'applique que dans le cas d'une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l'effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans.
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