Sous l’empire du droit antérieur à la loi Pinel, les charges ne sont imputables au preneur qu'à la condition d'avoir été prévues par une stipulation du bail.
Par acte sous seing privé du 26 janvier 2006, une personne physique a donné à bail à une société un local à usage commercial, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 488 € net de charges.
Cet acte, enregistré à l'administration fiscale, comprenait une promesse unilatérale de vente consentie au bénéfice du preneur pour la durée de la location.
Après le décès du bailleur, le preneur a assigné ses ayant droit en réitération authentique de la vente, répétition des charges indûment versées et compensation du solde avec le prix de vente.
Pour rejeter la demande en répétition de l'indu formée par le preneur, la cour d'appel de Basse Terre a retenu que ce dernier s'était acquitté pendant neuf années d'une certaine somme au titre du paiement des charges ou charges locatives, ce locataire ne pouvant désormais soutenir que celles-ci n'étaient pas dues compte tenu d'une imprécision terminologique du bail.
Dans un arrêt du 13 février 2025 (pourvoi n° 23-17.978), la Cour de cassation reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché à quels paiements correspondaient les charges dont le preneur sollicitait la répétition et si celles-ci lui avaient été imputées par une stipulation du contrat.
Elle précise en effet que dans l'état du droit antérieur à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, si les parties à un contrat de bail commercial sont libres de convenir de la répartition entre elles des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, seules les stipulations contractuelles déterminent celles d'entre elles qui pèsent sur le preneur.
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