Lorsque la clause d'indexation est réputée non écrite, elle est considérée comme n'ayant jamais existé. Le bailleur doit donc restituer toutes les augmentations de loyer résultant de l'application d'une clause d'indexation invalidée, dans la limite de la prescription quinquennale, la restitution des indexations illicites non prescrites devant nécessairement s'effectuer au regard du loyer initial et non du montant du dernier loyer illicitement indexé.
Après avoir délivré à sa locataire des commandements de payer, une société propriétaire de locaux commerciaux situés au sein d'un parc d'activité l'a assignée en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.
De son côté, la locataire a demandé de voir réputer non écrite la clause d'indexation insérée au bail et de condamner la bailleresse à lui payer une certaine somme au titre du trop-perçu de loyers par l'effet de l'indexation, rétroactivement sur une période de cinq ans.
La cour d'appel de Paris a limité le montant de l'indu à une certaine somme.
Après avoir réputé non écrite la clause d'indexation, et énoncé que la demande en restitution des sommes indûment versées en vertu d'une clause censée n'avoir jamais existé était une action en répétition de l'indu, soumise à la prescription quinquennale de droit commun, les juges du fond en ont déduit que la créance de restitution ne pouvait être calculée sur la base du loyer initial mais devait l'être sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription.
La Cour de cassation invalide ce raisonnement au visa des articles 2224 du code civil et L. 145-15 du code de commerce.
Dans un arrêt du 23 janvier 2025 (pourvoi n° 23-18.643), elle rappelle que l'action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n'est pas soumise à prescription.
Le locataire à bail commercial qui a acquitté un loyer indexé en vertu d'une clause d'indexation ultérieurement réputée non écrite peut agir en paiement des sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande en justice.
Dès lors qu'une stipulation réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé, la créance de restitution de l'indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d'application d'une telle stipulation.
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Notaire : (...)
