Quel régime est applicable lorsque des locaux objets du bail commercial sont vendus sans respecter le droit légal de préemption reconnu au preneur ?
Une SCI a donné à bail commercial un immeuble à une société qui exploite un Ehpad.
Quelques années plus tard, la SCI a vendu l'immeuble à une SAS. Cette dernière a notifié à la locataire, au visa de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, son intention de vendre l'immeuble.
La locataire a alors assigné la SCI et la SAS en nullité de la vente, restitution des loyers versés depuis la vente et indemnisation, soutenant que cette vente était intervenue en fraude à ses droits.
La SAS a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
La cour d'appel de Paris a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de la locataire.
Dans un arrêt rendu le 18 décembre 2025 (pourvoi n° 24-10.767), la Cour de cassation indique qu'il résulte des dispositions des articles L. 145-46-1 et L. 145-60 du code de commerce :
- que la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité ;
- que l'action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du même code.
La chambre commerciale rejette donc le pourvoi de la locataire commerciale.
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