Cassation de l’arrêt d’appel qui décide que doivent être réputées non écrites des clauses d’un contrat d’assurance souscrit par un professionnel de l’immobilier pour le compte de propriétaires bailleurs afin de garantir le risque d’impayés locatifs.
Une société de gestion immobilier a souscrit auprès d’un assureur un contrat pour le compte des propriétaires bailleurs dont elle gère les biens, afin de garantir la prise en charge des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation laissés impayés par des locataires.
Par lettre recommandée avec avis de réception d’octobre 2010, la société N. a résilié le contrat d'assurance pour le 31 décembre 2010, date à laquelle vingt-neuf sinistres régulièrement déclarés étaient en cours d'indemnisation par l'assureur qui a cessé, à compter du 1er janvier 2011, d'indemniser les bailleurs y compris pour les sinistres nés et déclarés antérieurement à la date de résiliation.
La société, mandataire des propriétaires assurés, a assigné l'assureur pour obtenir la prise en charge de vingt-sept sinistres.
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 29 septembre 2015, a condamné l’assureur au paiement.
Les juges du fond ont jugé que devaient être réputées non écrites les clauses d’un contrat d’assurance souscrit par un professionnel de l’immobilier, pour le compte de propriétaires bailleurs, afin de garantir le risque d’impayés locatifs, aux motifs que ces stipulations, prévoyant que la prise en charge des loyers cessera en cas de résiliation du contrat, créent un avantage illicite au profit du seul assureur ayant perçu les primes sans contrepartie.
De plus, l’arrêt d’appel a retenu que le fait générateur du sinistre était intervenu pendant la période de validité de la garantie et que le versement des primes, pour la période se situant entre la prise d’effet du contrat et son expiration, avait pour contrepartie la garantie des dommages qui trouvent leur origine dans un fait qui s’est produit durant cette période.
Dans une décision du 2 février 2017, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel au visa de l’article 1131 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, alors qu'il (...)
