Les demandes d’un preneur à bail relatives à la nullité du congé et à l’indemnisation des troubles de jouissance n’a pas le même objet que l’action relative à l’indemnisation des préjudices subis du fait de la délivrance frauduleuse du congé et ne se heurtent donc pas à l’autorité de la chose jugée.
Deux preneurs se sont vus délivrés un congé pour vente de l’appartement qu’ils occupaient.
L’estimant frauduleux, un des preneurs a assigné le propriétaire du bien en nullité du congé et en paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. Un jugement du 5 décembre 2012, confirmé par un arrêt d’une cour d’appel du 4 juillet 2014, a rejeté les demandes.
En 2017, un tribunal d’instance a été saisi afin que le propriétaire du bien indemnise les locataires pour le préjudice découlant du congé frauduleux.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a déclaré les demandes irrecevables.
Elle a relevé que le tribunal d’instance de Marseille avait déjà été saisi de la nullité du congé et avait débouté la requérante de sa demande, décision confirmée par la cour d’appel.
Au regard de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement, les demandes tendant à la nullité du congé, dont est invoqué le caractère frauduleux, doivent être déclarées irrecevables.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 19 mai 2022 (pourvoi n° 20-23.529), casse et annule l’arrêt d’appel aux visas des articles 1355 du code civil et 480 du code de procédure civile.
Le premier texte dispose que le demandeur doit présenter, dès l’instance relative à la première demande, l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder son action. Cependant, il n’est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits.
En l’espèce, l’action tendant à obtenir la nullité du congé et l’indemnisation des troubles de jouissance, n’ont pas le même objet que l’action en réparation des préjudices subis du fait de la délivrance frauduleuse du congé.
