Par un arrêt rendu le 18 septembre 2025 (C. Cass. 3ème Ch. Civ. N°24-13.288), la Cour de Cassation caractérise la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitutive d’un motif de déplafonnement comme celle de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. Explications par Anne Bolland-Blanchard, associée, FBL Avocats.
La locataire de locaux commerciaux avait sollicité le renouvellement de son bail. La bailleresse en avait accepté le principe mais demandé le déplafonnement du loyer.
La cour d’appel de Paris (25 janvier 2024-n°20/14692), sur l’unique motif de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, l’a ordonné. La locataire a formé un pourvoi. En cours d’instance, un plan de sauvegarde avait été ouvert à son bénéfice.
La cour d’appel avait relevé la création à proximité d’un retail park de plus de 100.000 m² dont la société locataire ne pouvait que tirer de nouveaux flux ; une visibilité au moins identique du commerce ; une concurrence très marginale et non significative par rapport à la création par essence d’un achalandage supplémentaire ; des éléments comptables qui ne laissaient cependant pas apparaître une hausse du chiffre d’affaires. La Cour considérait que « l’ampleur des aménagements routiers et immobiliers réalisés pour créer un retail park de plus de 100.000 m² à proximité immédiate de la SARL Expo luminaires, induisent nécessairement un accroissement notable du flux tant entrant que sortant sur la zone commerciale dont fait partie la SARL Expo luminaires, et donc de nature à avoir une incidence bénéfique sur son activité commerciale ».
La Cour de cassation a confirmé ce raisonnement, rappelant "l’incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux".
* Une approche in concreto de la solution peut heurter le pragmatisme. Surtout lorsque le locataire fait l’objet d’un plan de sauvegarde, il peut paraître choquant que l’on ne s’interroge pas sur l’impact réel, traduit dans le chiffre d’affaires et les résultats de la société exploitante, de la modification notable des facteurs locaux de commercialité.
La cour d’appel, puis la Cour de cassation l’assument pleinement en reconnaissant que les éléments comptables de la société exploitante ne laissent pas apparaître une hausse de son chiffre d’affaires mais que pour autant il importe uniquement de rechercher si cette modification est de nature à avoir une incidence sur l’activité commerciale exercée par le preneur. Où sont passés les principes gagnant/gagnant ou de communauté d’intérêt dans le bail commercial ?
*Au contraire, dans l’approche in abstracto de la solution, il suffit que la modification soit de "nature" à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré. Il n’est pas requis que la modification des facteurs locaux de commercialité ait, de manière tangible, effective, constatée, une incidence favorable sur l’activité du preneur. C’est une appréciation de principe.
Nul ne s’occupe de savoir quel a été le savoir-faire et la qualité du gestionnaire de la société exploitante. Peu importe si le locataire a su "profiter de l’occasion" ou s’il est "passé à côté". Le principe parait donc égalitaire.
Anne Bolland-Blanchard, associée, FBL Avocats
