Même dissimulée, la condamnation du vendeur d'un immeuble à faire cesser un trouble du voisinage n'est pas une charge ouvrant droit à garantie, faute de modifier la teneur du droit réel de propriété sur le bien.
Après avoir acquis un appartement, un couple s'est plaint de ne pas avoir été informé d'une condamnation prononcée 15 ans auparavant contre le vendeur pour trouble anormal de voisinage en raison des nuisances sonores occasionnées par le revêtement en marbre du sol des pièces principales de l'appartement.
Ils ont assigné le vendeur en indemnisation de leur préjudice sur le fondement du dol, de la garantie des vices cachés et du manquement au devoir d'information.
La cour d'appel de Paris a rejeté leurs demandes pour omission de déclaration d'une charge.
Les juges du fond ont retenu que la condamnation du vendeur à faire cesser les troubles de voisinage était une condamnation personnelle qui n'avait pas modifié la teneur du droit réel de propriété sur le bien. Ils en ont déduit que cette condamnation ne constituait pas une charge sur le bien, dès lors que le trouble allégué dans la jouissance de la chose vendue ne résultait pas d'un droit sur le bien invoqué par un tiers.
La Cour de cassation approuve ce raisonnement dans un arrêt du 24 juin 2021 (pourvoi n° 20-14.091).
Elle rappelle en effet que "la charge non déclarée, au sens de l'article 1626 du code civil, suppose que l'acquéreur soit troublé dans la jouissance du bien par un tiers prétendant détenir un droit concurrent sur ce bien."
