Dès lors que l’existence du bail n’est pas un élément déterminant de l’achat, n’est pas dolosive la mention insérée dans l’acte de vente d’un immeuble donné à bail selon laquelle le locataire respecte ses engagements de paiement alors que les loyers sont depuis l’origine réglés par la caution.
La société B. a vendu à la société R. un immeuble donné à bail commercial. Le dernier loyer trimestriel n’ayant pas été réglé au jour de la vente, la société B. a délivré à la locataire un commandement de payer et a procédé à une saisie conservatoire sur le compte de la caution. La société R. a par la suite conclu une transaction avec la locataire et la caution par laquelle elle renonçait à la créance de loyer en échange de la résiliation du contrat de bail et du versement d’une indemnité. Les locaux ont ainsi été libérés.
La société R. a assigné la société B. et son gérant en indemnisation de ses préjudices, notamment en invoquant l’existence d’un dol dans le cadre de la vente de l’immeuble.
La cour d’appel a refusé de faire droit à la demande de la société R. sur le fondement du dol. Les juges du fond ont estimé que la mention contenue au sein du contrat de vente, selon laquelle la locataire respectait ses obligations au titre du contrat de bail, ne pouvait pas être qualifiée de mensongère car les loyers avaient été payés, dès l’origine, par des cautions sérieuses, solvables et ayant respecté leurs engagements. Ils ont à ce titre souligné que ce n’est que postérieurement à la vente de l’immeuble que les cautions ont contesté la validité de leurs engagements. Les juges du fond ont également précisé que, bien que l’immeuble acquis par la société R. ait été destiné à lui procurer des revenus locatifs, au regard de l’acte de vente, rien ne venait étayer que l’existence du bail était à ses yeux déterminante lors de l’achat.
La société R. a formé un pourvoi en cassation. Elle défendait que la mention selon laquelle la locataire respectait ses obligations de paiement du loyer était mensongère en ce qu’elle n’avait, par elle-même, jamais acquitté aucune échéance de loyer depuis la conclusion du bail. Le fait qu’une caution ait pourvu aux défauts de paiement de la débitrice principale devait, selon elle, être inopérant. La société R. reprochait également à la (...)
