En cas d’indexation non prévue dans le bail mais non contestée en temps utile, la réévaluation du loyer n’est pas calculée sur la base du loyer initial mais sur la base du dernier loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription extinctive.
La société A. donnait à bail un appartement à Mme D. depuis le 25 janvier 1975, moyennant un loyer non indexé de 136,74 euros.
Par acte du 30 juillet 2013, la société A. a signifié à Mme D. une offre de renouvellement du bail accompagnée d’une augmentation du loyer, puis l’a assignée en fixation du nouveau loyer. La bailleresse demandait l’application de l’article 17, c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, lequel disposait que le loyer pouvait donner lieu à réévaluation lorsqu’il était manifestement sous-évalué. Par voie reconventionnelle, Mme D. a demandé le remboursement des sommes qu’elle considérait indûment versées au titre d’une indexation non prévue par le bail.
Par une décision du 6 juillet 2017 (pourvoi n° 16-16.426), la Cour de cassation a décidé qu’en application de l’article 2224 du code civil, Mme D. ne pouvait plus contester le jeu de l’indexation pour les cinq dernières années avant sa demande. En outre, elle a considéré que le trop versé ne devait pas être calculé sur la base du loyer initial mais sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription.
La cour d’appel de renvoi a statué en conformité avec l’arrêt de cassation. Elle a ainsi retenu que n’ayant pas contesté l’application de l’indexation non prévue dans le bail, la locataire était déchue de son droit de la remettre en cause pour la période prescrite. Le loyer à prendre en compte pour le calcul du loyer de renouvellement était donc le loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription.
La Cour de cassation a validé la position de l’arrêt d’appel de renvoi par une décision du 4 mars 2021 (pourvoi n° 19-12.564).
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