Le fait que des constructions soient desservies par des équipements communs n’exclut pas nécessairement le caractère distinct et indépendant des bâtiments, permettant ainsi la création d’un syndicat secondaire.
Une société civile immobilière (SCI), Mme X. et Mme Y., les copropriétaires, sont propriétaires de lots dans un groupe d’immeuble. Celui-ci est composé de sept bâtiments et d’un garage en sous-sol.
Les copropriétaires ont assigné le syndicat principal A. et le syndicat secondaire A. en annulation de la résolution de l’assemblée générale décidant de la création d’un syndicat secondaire propre aux bâtiments n° 1, 2, 5, 6 et 7.
Dans un arrêt du 10 juillet 2017, la cour d’appel de Toulouse a rejeté la demande de ces derniers.
Elle a rappelé que l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la constitution d’un syndicat secondaire implique la présence de plusieurs bâtiments compris comme des constructions matériellement distinctes et indépendantes. Il est en effet nécessaire qu’une gestion particulière soit possible sans qu’il en résulte de difficulté pour l’ensemble de la copropriété. Néanmoins, il n’est pas exclu que ces constructions puissent être desservies par des équipements ou des aménagements communs.
Elle a ensuite relevé qu’un sas reliait le garage aux bâtiments n° 4, 5 et 6 et que le bâtiment n° 4 était accessible par ce garage aux occupants des bâtiments n° 5 et 6. Cependant, ces éléments ne signifiaient pas que les bâtiments concernés perdaient leur caractère distinct, indépendant et permettant une gestion autonome. Les juges du fond ont donc conclu que l’immeuble comportait plusieurs bâtiments, permettant ainsi la constitution d’un syndicat secondaire.
Le 12 juillet 2018, la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par les copropriétaires. Elle confirme ainsi le raisonnement de la cour d’appel.
L’autonomie des bâtiments pour la création d’un syndicat secondaire est donc essentielle. La Haute juridiction judiciaire avait en effet déjà précisé, dans un arrêt du 26 mai 2016, que la constitution d’un syndicat secondaire était irrégulière car il n’avait pas été démontré que l'immeuble comportait plusieurs bâtiments (...)
