Prescription triennale de l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur à compter du jour de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.
Plusieurs locataires de logements appartenant à un établissement public industriel et commercial (Epic) ont saisi le tribunal d’une demande de remboursement d’un trop-perçu de charges locatives.
Un jugement du tribunal d’instance d’Aix-en-Provence a rejeté le moyen fondé sur la prescription de l’action pour les charges de l’année 2011 au motif que le point de départ du délai de prescription de l’action en répétition de l’indu est la date du paiement de chacune des sommes indues et que le bailleur, qui invoque la prescription de l’action, ne précise pas la date à laquelle le paiement de cette régularisation a été fait.
Par ailleurs, les juges du premier ressort ont accueilli la demande en remboursement des sommes versées par les locataires au titre du salaire des gardiens au motif que l’entretien des parties communes intérieures avait été effectué par un prestataire extérieur et que c’est seulement à l’exclusion de tout partage permanent des activités des gardiens avec un tiers que leurs salaires sont récupérables sur les locataires.
Dans une décision du 8 mars 2018, la Cour de cassation casse partiellement l’arrêt d’appel au visa des articles 68 de la loi du 1er septembre 1948, L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation et 2224 du code civil dont il résulte que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, ce jour étant celui de la régularisation des charges et non celui du versement de la provision.
La Haute juridiction censure le jugement au visa de l’article 2 du décret du 26 août 1987, dans sa rédaction issue du décret du 19 décembre 2008, qui n’a pas recherché si le gardien ou le concierge avait effectué seul l’élimination des déchets ou l’entretien des parties communes, alors que, dans un tel cas, les dépenses correspondant à leur rémunération (...)
