Le droit à rémunération de l'agent immobilier, comme à indemnisation, est subordonné à la détention d’un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties à l’opération.
La société C. qui, en exécution d’un mandat de recherche non exclusif reçu de la société P., avait cherché, découvert et présenté à son mandant un terrain constructible conforme aux caractéristiques convenues, puis rédigé un projet d’acte de vente non suivi d’effet, a, après qu’elle eut appris que la société F. avait acheté ce terrain, sans intermédiaire, aux prix et conditions du projet qu’elle avait établi, assigné celle-ci en paiement de ses prestations de recherche et de négociation.
Pour cela, elle se prévalait, principalement, d’un accord autonome de reprise par l’acquéreur des engagements du mandant, devenu la société K., et subsidiairement de l’action de in rem verso.
La cour d'appel de Toulouse, ayant écarté faute de preuve, l'existence d'un accord de reprise des engagements du mandant, condamne la société F. à payer à la société C. la somme sur le fondement de l'action de in rem verso.
Les juges du fond ont retenu que l’exercice de cette action, seul moyen juridique dont l’agent immobilier dispose pour obtenir de la société F. la rémunération de son travail, n’a pas vocation à contourner les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 puisque les parties ne pouvaient pas être liées par un mandat, le bénéfice que l’acquéreur a tiré gratuitement du travail de l’agent immobilier lui ayant été transmis par un tiers, la société K.
La Cour de cassation, dans l'arrêt du 18 juin 2014, censure l'arrêt rendu par la cour d'appel le 16 janvier 2013.
La Haute juridiction judiciaire se fonde sur l’article 1371 du code civil, ensemble les articles 6, I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.
La Haute assemblée estime que "les règles de l’enrichissement sans cause ne peuvent tenir en échec les dispositions d’ordre public de ces deux derniers textes, lesquels subordonnent la licéité de l’intervention d’un agent immobilier dans toute opération immobilière, et partant, son droit à rémunération comme à indemnisation, à la détention d’un mandat (...)
