Lors d’une assemblée générale de copropriétaires, seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l’alinéation de celles-ci.
Une assemblée générale a autorisé la cession, à un des copropriétaires, d’une surface déterminée des parties communes d’un des bâtiments de l’immeuble.
Des propriétaires situés dans ce bâtiment ont assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic en annulation de deux résolutions et en paiement de dommages et intérêts.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a débouté les requérants.
Elle a considéré que la cession, votée à la condition préalable de l’adoption d’un projet modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, emportait création d’un lot auquel était affecté une quote-part des parties communes spéciales et générales. De ce fait, la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division impliquait la relève de l’approbation de l’ensemble de la collectivité.
Les juges du fond ont ajouté que la distinction entre la cession relevant des copropriétaires du bâtiment concerné et la modification de l’état descriptif de division, correspondant à la copropriété entière, consisterait à confier à une assemblée restreinte le principe de la cession et ses conséquences. Or, cette distinction ne résultait d’aucune disposition légale ou règlementaire et faisait donc dépendre le vote de l’assemblée générale de la décision de l’assemblée restreinte.
La cour en conclut que la cession des parties communes spéciales doivent être soumises à l’approbation de l'ensemble des copropriétaires.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 1er juin 2022 (pourvoi n° 21-16.232), casse et annule l’arrêt d’appel aux visas des articles 3 et 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Ces textes disposent que les parties sont considérées communes lorsque les bâtiments et terrains sont affectés à l’usage, à l’utilité de tous les copropriétaires ou plusieurs d’entre eux. Celles-ci font l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux.
La Haute juridiction judiciaire en déduit que seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de leur alinéation.
