La responsabilité du notaire au regard de la vente amiable d’un immeuble grevé d’une hypothèque

Avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 23 mars 2006, le créancier privilégié et hypothécaire ne bénéficiait, sur le prix de vente amiable de l'immeuble grevé, d'aucun droit de préférence. A défaut de mandat exprès l'y autorisant, le notaire ne pouvait se dessaisir du prix de vente entre les mains dudit créancier.

M. et Mme D. ont vendu un bien immobilier à M. E. Une banque qui avait consenti un prêt à l'acquéreur a fait inscrire son privilège de prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle. La résolution de la vente a été constatée faute de paiement de la rente. Par acte authentique, établi par M. F., membre de la SCP X., avec la participation de Mme Y., M. et Mme D. ont revendu l'immeuble. Invoquant la faute des notaires qui avaient libéré les fonds entre les mains des vendeurs alors qu'ils avaient connaissance des sûretés inscrites et de la nécessité de la désintéresser au préalable, la banque les a assignés en indemnisation de son préjudice.

Par un arrêt du 24 mai 2016, la cour d'appel de Rennes a fait droit à la demande de la banque. Pour condamner la SCP et Mme Y. à payer une somme à la banque, l'arrêt retient que les notaires sont en faute pour ne pas avoir désintéressé le créancier inscrit, avoir versé l'intégralité du prix de vente au vendeur, qui s'était opposé à ce que soit payé à la banque le montant de sa créance, et avoir ainsi omis de régler le créancier et de purger les inscriptions.

Dans un arrêt du 8 février 2018, la Cour de cassation a invalidé le raisonnement de la cour d’appel de Rennes. Elle estime qu'en statuant ainsi, alors que, sous l'empire des dispositions applicables avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 23 mars 2006, le créancier privilégié et hypothécaire ne bénéficiait, sur le prix de vente amiable de l'immeuble grevé, d'aucun droit de préférence, qui était subordonné à la mise en œuvre du droit de suite ou d'une procédure de purge à l'initiative des parties à l'acte de vente et que, à défaut de mandat exprès l'y autorisant, le notaire ne pouvait se dessaisir du prix de vente entre les mains du créancier privilégié et hypothécaire, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.

Références

- Cour (...)