Bien que le contrat de construction de maison individuelle qui ne répond pas aux dispositions d’ordres public du code de la construction doive être annulé en sa totalité, les juges du fond doivent rechercher si la condamnation du constructeur à démolir, sous astreinte, l’ouvrage à ses frais, constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectaient.
Un particulier a conclu avec un constructeur un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans.
Ayant constaté que l’ossature bois de la construction ne reposait pas sur la dalle de béton, la réception de l’ouvrage a été reportée.
Après expertise, le constructeur a assigné le particulier pour faire prononcer la réception judiciaire de l’ouvrage, lui décerner acte de son offre de réaliser les travaux décrits par l’expert dans les deux mois et condamner le maître de l’ouvrage au paiement du solde des travaux.
Le particulier a demandé l’annulation du contrat et subsidiairement sa résolution.
Le 5 juin 2014, la cour d’appel de Rennes prononce l’annulation du contrat pour désordres et non-conformité des plans et condamne le constructeur à démolir, sous astreinte, l'ouvrage à ses frais et à payer au particulier la somme de 127.048,13 euros.
Pour rejeter les demandes en paiement et en compensation du requérant, l'arrêt retient que l'annulation du contrat impose de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant sa conclusion.
Le 15 octobre 2015, la Cour de cassation valide l’annulation du contrat au motif que "le contrat conclu ne répondait pas aux dispositions d'ordre public de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation et devait être annulé en sa totalité et non en ses seules clauses irrégulières, l'article L. 231-3 ne réputant non écrites que les clauses limitativement énumérées ayant pour conséquence de créer un déséquilibre en défaveur du maître de l'ouvrage et présentant un caractère abusif".
En revanche, au visa des articles L. 230-1, L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, la Cour de cassation considère "qu’en condamnant le constructeur à démolir, sous astreinte, l’ouvrage à ses frais, (…) sans rechercher, comme il le (...)
