Renouvellement d’un bail commercial et clause d’indexation : d'où provenait la distorsion ?

En matière de bail commercial, la distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée écoulée entre deux révisions peut résulter du décalage entre la date de renouvellement du bail et la date prévue pour l’indexation annuelle du loyer.

La société X. a donné à bail, à la société Y., des locaux commerciaux à compter du 1er janvier 1994. Elle a par la suite refusé de renouveler le bail puis a exercé son droit de repentir et a offert, à la société locataire, le renouvellement du bail au 1er février 2006. La société X. a ensuite assigné la société Y. en fixation du montant du loyer révisé. Cette dernière a alors demandé que la clause d’indexation prévue au bail soit réputée non écrite.

Dans un arrêt du 25 avril 2017, la cour d’appel de Versailles a accueilli la demande de la société Y. Elle a retenu que l’application de la clause d’indexation insérée au bail renouvelé a engendré une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire (2e trimestre 2005 - 2e trimestre 2006 : 12 mois) et la durée écoulée entre les deux révisions (1er février 2006 au 1er janvier 2007 : 11 mois). La cour d’appel a ainsi indiqué que cette distorsion a mécaniquement opéré un effet amplificateur lors des indexations suivantes pendant toute la durée du bail.

Le 13 septembre 2018, la Cour de cassation casse l’arrêt rendu par les juges du fond. Au visa de l’article L. 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, elle signale que la distorsion retenue ne résultait pas de la clause d’indexation elle-même mais du décalage entre la date de renouvellement du bail, intervenu le 1er février 2006, et la date prévue pour l’indexation annuelle du loyer fixée au 1er janvier 2006. La cour d’appel a donc violé le texte susvisé.

Références

- Cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 septembre 2018 (pourvoi n° 17-19.525 - ECLI:FR:CCASS:2018:C300822), Société Chartrinvest c/ Société Eurodif - cassation de cour d’appel de Versailles, 25 avril 2017 (renvoi devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée) - Cliquer ici
- Code monétaire et financier, article L. 112-1 - Cliquer ici

Sources

Cour de cassation, 13 septembre 2018 - (...)