Vente du bien loué et restitution du dépôt de garantie au locataire

Lorsque qu'un propriétaire vend ses locaux alors qu'un bail est en cours d'exécution, la restitution du dépôt de garantie au locataire incombe au premier bailleur et ne se transmet pas à son ayant-cause à titre particulier. Le locataire ne peut donc pas demander cette restitution au nouveau bailleur.

La société X. a acquis des locaux commerciaux en cours de bail. Elle a délivré un congé à la société Y., preneur des locaux, et à M. Y. qui a mis fin au bail qui avait débuté avant que la société X. rachète ces locaux. M. Y. a alors assigné la société X. afin d’obtenir la restitution du dépôt de garantie versé lors de son entrée dans les lieux.

Dans un arrêt du 17 juin 2016, la cour d’appel de Paris a accueilli la demande de M. Y. et a condamné la société X. à lui verser l’équivalent du dépôt de garantie. Elle a en effet relevé que la société X. était, à l’égard du locataire, substituée au propriétaire initial dans l'intégralité des clauses, conditions du bail et de ses accessoires dont celle prévoyant de restituer le dépôt de garantie au preneur en fin de jouissance.

Le 28 juin 2018, la Cour de cassation casse l’arrêt rendu par les juges du fond. Au visa de l’article 1743 du code civil, elle rappelle qu’en cas de vente de locaux donnés à bail commercial, la restitution du dépôt de garantie incombe au propriétaire initial et ne se transmet pas à son ayant-cause à titre particulier. La société X. a acquis les locaux alors que le bail de la société Y. était en cours. M. Y. ne pouvait donc pas s’adresser à la société X. pour obtenir la restitution du dépôt de garantie car cette obligation n’avait pas été transmise à la société X. M. Y. devait donc s’adresser au propriétaire initial des locaux.

Références

- Cour de cassation, 3ème chambre civile, 28 juin 2018 (pourvoi n° 17-18.100 - ECLI:FR:CCASS:2018:C300653), société Caroline Excelsior hôtel c/ M. X. - cassation partielle de cour d’appel de Paris, 17 juin 2016 (renvoi devant la cour d’appel de Paris, autrement composée) - Cliquer ici
- Code civil, article 1743 - Cliquer ici

Sources

Bulletin rapide de droit des affaires (BRDA), 2018, n° 15-16, 1er août, § 20, p. 15, “Le bailleur qui a vendu le bien loué reste (...)