Le locataire d’un local commercial est obligé d’exploiter son fonds de commerce pendant au moins deux ans avant de pouvoir le mettre en location-gérance. Le non-respect de cette obligation entraîne la nullité absolue du contrat et la déchéance du droit à renouvellement du bail.
Mme. Y. a pris à bail un local commercial appartenant à la société A. le 1er avril 2004. Elle a donné ce fonds de commerce en location-gérance le 20 mars 2006. La société A. lui a par la suite délivré deux congés avec refus de renouvellement de bail commercial sans indemnité d'éviction. Elle a en effet invoqué l'absence d'exploitation du fonds de commerce pendant au moins deux ans préalablement à la mise en location-gérance. Mme. Y. a assigné la société A. en contestation des congés.
Dans un arrêt du 10 janvier 2017, la cour d’appel de Pau a précisé que les motifs des congés portant refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ne sont pas justifiés. Elle a en effet souligné que la faute commise par Mme. Y. pouvait entraîner la nullité du contrat de bail. Cependant, elle a retenu que cette faute ne constituait pas un motif grave et légitime privatif d'une indemnité d'éviction dès lors que la bailleresse ne rapportait pas la preuve du préjudice que Mme. Y. lui a causé.
Le 22 mars 2018, la Cour de cassation casse l’arrêt rendu par les juges du fond.
Au visa des articles L. 144-3 et L. 144-10 du code de commerce, elle rappelle que le contrat de location-gérance conclu alors que le preneur à bail n’a pas exploité son fonds de commerce pendant au moins deux ans, règle qui n'a pas pour finalité la protection des intérêts des parties, est atteint d'une nullité absolue.
Cette nullité du contrat de location-gérance entraîne également la déchéance du droit à renouvellement du bail.
Références
- Cour de cassation, 3ème chambre civile, 22 mars 2018 (pourvoi n° 17-15.830 - ECLI:FR:CCASS:2018:C300284), Société Vengeance c/ Mme. Y. - cassation de cour d’appel de Pau, 10 janvier 2017 (renvoi devant la cour d’appel de Bordeaux) - Cliquer ici
- Code de commerce, article L. 144-3 - Cliquer ici
- Code de commerce, article L. 144-10 - Cliquer ici
Sources
Office notarial de Baillargues, Economica - Droit (...)
