Renouvellement de bail : limite au refus pour motif grave et légitime sans indemnité d'éviction

Dès lors que le locataire peut régulariser sa situation selon différentes voies de droit, le bailleur est tenu de lui délivrer une mise en demeure de faire cesser l'infraction commise avant de refuser le renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime.

M. X., propriétaire de locaux à usage commercial de bar, débit de boissons, donnés à bail à M. Y., lui a notifié, par acte du 26 janvier 2007, un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction, au motif, notamment, que le preneur poursuivait son activité alors qu'il se trouvait, par suite de condamnations pénales prononcées contre lui, interdit d'exploiter un débit de boissons à consommer sur place en application des articles L. 3336-2 et suivants du code de la santé publique. M. Y. a assigné le bailleur en paiement de l'indemnité d'éviction.

La cour d'appel de Bordeaux, par arrêt du 23 juin 2010, a validé le congé sans offre de renouvellement et d'indemnité d'éviction. L'arrêt retient en effet que M. Y. exploitait son fonds illégalement et que cette infraction, alléguée comme motif grave et légitime du congé, étant consommée et non susceptible de régularisation, une mise en demeure préalable n'était pas exigée à peine de nullité.
M. Y. se pourvoit alors en cassation.

Par arrêt du 23 novembre 2011, la Cour de cassation a accueilli le pourvoi et cassé l'arrêt. En effet, vu l'article L. 145-17 du code de commerce, "le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité" s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, "s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser".
Dès lors que M. Y. pouvait régulariser sa situation selon différentes voies de droit, le bailleur était tenu de lui délivrer une mise en demeure.
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Références

- Cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 novembre 2011 (pourvoi n° 10-24.180) - cassation de cour d'appel de Bordeaux, 23 juin 2010 (renvoi devant la cour (...)