Bail commercial : l'obligation de délivrance conforme du bailleur est une obligation de résultat

Aucune clause ne peut exonérer un bailleur de l'obligation de délivrance de locaux conformes à l'usage auquel ils sont destinés.

Une société a conclu un bail pour louer un fonds de commerce de café-restaurant-hôtel. Il était prévu dans le contrat que la locataire devait entreprendre des travaux de conformité avant d'exploiter le fonds.
Or, la preneuse a assigné la bailleresse en exécution des travaux de mise en conformité des locaux ou subsidiairement, en résiliation du bail. A titre reconventionnel, la bailleresse a sollicité l'acquisition de la clause résolutoire, le paiement de l'arriéré de loyer et la fixation d'une indemnité d'occupation.

La cour d'appel de Rouen, le 26 janvier 2012, a retenu que l'acte de cession stipulait que la preneuse avait pris connaissance d'un courrier demandant la réfection générale des locaux. Elle avait déclaré en faire son affaire personnelle sans recours contre le cédant et le rédacteur de l'acte. De ce fait, elle ne pouvait ensuite arguer de l'inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance. Un pourvoi a donc été formé.

Au visa de l'article 1719 du code civil et de l'article 1315 du même code, le 19 juin 2013, la Cour de cassation a relevé que la bailleresse était obligée de délivrer à la preneuse la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Il s'agit d'une obligation de résultat. De ce fait, aucune clause du bail ne pouvait exonérer la bailleresse de l'obligation de délivrer les locaux conformes à l'usage auquel ils étaient destinés et exempts de vices affectant leur gros œuvre et leur sécurité. L'arrêt est donc cassé et l'affaire renvoyée devant la cour d'appel de Rouen, autrement composée.

Références

- Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 juin 2013 (pourvoi n° 12-18.337 - ECLI:FR:CCASS:2013:C300737), Société Le Champlain c/Thoumyre - cassation de cour d'appel de Rouen, 26 janvier 2012 (renvoi devant la cour d'appel de Rouen, autrement composée) - Cliquer ici
- Code civil, article 1719 - Cliquer ici
- Code civil, article 1315 - Cliquer ici

Sources

Bulletin pratique immobilier (BPIM), 2013, n° 5, septembre, vente & gestion, bail commercial, § 348, p. 26, “Le bailleur doit délivrer des locaux conformes à (...)