Si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
Une société est locataire de divers locaux commerciaux appartenant à une société civile immobilière (SCI) selon un bail assorti d'une clause d'échelle mobile. A la suite d'une modification de la surface totale des lieux loués, les parties ont signé un avenant au bail mentionnant un prix du loyer principal annuel hors taxes, hors charges et hors indexation à compter du 1er janvier 2007 de 8.141.844,91 euros. Invoquant une augmentation de loyer de plus du quart par le jeu de la clause d'échelle mobile, la société preneuse a sollicité sa révision.
La cour d’appel de Versailles a toutefois rejeté cette demande en retenant que l'avenant constituait le nouveau prix fixé contractuellement au sens de l'article L. 145-39 du code de commerce et que par application mathématique de l'indexation, le loyer, au 1er janvier 2007, s'était trouvé fixé à la somme de 9.252.712,27 euros, que la variation du loyer sur cette période était de 14,34 %, de sorte que la demande de révision n’aurait su prospérer.
Dans un arrêt du 9 juillet 2014, la Cour de cassation censure la décision des juges du fond au motif que pour déterminer la variation d'un quart, il convient de comparer au dernier prix fixé par l'accord des parties, hors indexation, le prix du loyer tel qu'obtenu par le jeu de la clause d'échelle mobile.
La cour d'appel, en retenant que le loyer indexé réclamé à la date de la demande de révision devait être comparé au prix du loyer calculé au 1er janvier 2007 en fonction de la variation de l'indice, a dès lors violé l'article L. 145-39 du code de commerce, dont il résulte en effet que par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
Références
- Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 juillet 2014 (...)
