L'agent immobilier est tenu, non seulement à l'égard de son mandant, mais également à l'égard de l’acquéreur du bien non parti au mandat de vente, de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention ; s’il commet une faute dans l’exercice de sa mission, le juge a le pouvoir de réduire, voire supprimer sa commission.
En vertu d'un mandat de vente exclusif, un agent immobilier a négocié et rédigé, moyennant une commission de 30.000 € à la charge de l'acquéreur, un compromis de vente aux termes duquel les acquéreurs ont acquis, sous diverses conditions suspensives, une villa.
Le terrain s'est avéré d'une surface inférieure à celle annoncée et frappé d'une servitude conventionnelle non aedificandi. Cette servitude signifie pour les propriétaires du terrain qu'ils ne peuvent pas édifier de construction.
En conséquence, les acquéreurs ont invoqué des manquements de l'agent immobilier à ses obligations d'efficacité, d'information et de conseil et ont, après que la vente eut été réitérée en la forme authentique, refusé de lui régler la commission convenue.
Les acquéreurs ont ensuite été assignés en paiement et ont demandé, à titre reconventionnel, la réduction de cette commission et l'allocation de dommages-intérêts.
Le 4 septembre 2014, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a rejeté la demande en dommages-intérêts formée par les acquéreurs, en réparation de la révélation tardive de la servitude non aedificandi.
L'arrêt retient que le seul mandat est entre la venderesse et l'agence immobilière et qu’en conséquence il ne peut y avoir de manquement contractuel de sa part envers les acquéreurs.
Par ailleurs, les acquéreurs n’ont pas exigé l'insertion, dans la promesse synallagmatique de vente, d'une condition suspensive supplémentaire relative à un certificat d'urbanisme leur assurant la possibilité de construire une autre maison. Dès lors, les acquéreurs ne peuvent se prévaloir d'aucun manquement délictuel.
En outre, la cour dit qu’il n’y a pas lieu de réduire la commission due à l’agence. Elle juge que cette rémunération, conventionnellement arrêtée à 30.000 €, est la loi des parties et qu'il n'appartient pas à la cour de la modifier.
