La valeur vénale réelle d'un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l'immeuble se trouve avant la survenance du fait générateur de l'impôt.
Par proposition de rectification, l'administration fiscale a procédé au rehaussement de la valeur d'un bien immobilier acquis par les époux X. entraînant le paiement d'un surplus de droits de mutation. Après rejet de leur réclamation, ils ont assigné l'administration fiscale devant le tribunal de grande instance en dégrèvement des sommes réclamées.
Par un arrêt du 23 février 2016, la cour d'appel de Chambéry a débouté M. et Mme X. de leur demande. Elle constate que les quatre termes de comparaison que l'administration fiscale présentait à l'appui de son évaluation correspondaient à des propriétés en bordure d’un lac disposant d'un accès privé à celui-ci, ces caractéristiques étant celles du bien à évaluer.
Elle précise que des correctifs sont nécessaires en raison de la situation particulière du bien litigieux, et à cet égard, retient un abattement de vingt pour cent et déduit le coût des travaux de remise en état.
Aussi, la cour d’appel retient une évaluation de la surface pondérée de la maison principale qu'elle fixe, au regard d'une surface réelle de 372 mètres carrés, à 350,8 mètres carrés en appliquant un coefficient de 1,7 sur les premiers 20 mètres carrés, puis de 0,9 sur les mètres carrés suivants.
Dans un arrêt du 18 octobre 2017, la Cour de cassation infirme le raisonnement de la cour d’appel de Chambéry.
Si elle a reconnu la pertinence des éléments de comparaison présentés, la Haute juridiction judiciaire considère cependant qu'en statuant ainsi, alors que la surface des pièces d'une maison individuelle de quatrième catégorie est affectée d'un coefficient de 1,7 sur les premiers vingt mètres carrés, puis de 0,9 du vingtième au cent soixantième mètre carré et de 0,75 pour les mètres carrés au-delà, la cour d'appel a méconnu les articles 324 M et 324 O de l'annexe III du code général des impôts.
Références
- Cour de cassation, chambre commerciale, 18 octobre 2017 (...)
