Dans le cadre d'une opération d'investissement immobilier locatif avec défiscalisation, le point de départ de l'action en responsabilité engagée par l'acquéreur contre des professionnels pour manquement à leurs obligations d'information correspond au jour où le risque s'est réalisé.
Par un acte authentique, deux personnes ont acquis, sur la proposition d'une société de conseil, un appartement et un emplacement de parking en l'état futur d'achèvement à titre d'investissement locatif bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation.
Pour financer cet investissement, ils ont contracté un emprunt auprès d'une banque.
Reprochant à la société de conseil en investissements et à la banque un manquement à leurs obligations d'information et de conseil, les acquéreurs les ont assignées en paiement de dommages-intérêts.
La cour d'appel de Paris, dans un arrêt rendu le 6 décembre 2021, a déclaré prescrite leur action en responsabilité.
La Cour de cassation, par un arrêt du 1er février 2024 (pourvoi n° 22-13.446), casse l'arrêt d'appel.
Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Par ailleurs, la Haute juridiiction judiciaire indique que dans une opération d'investissement immobilier locatif avec défiscalisation comportant un emprunt dont le remboursement du capital était différé à dix ans, le point de départ de l'action en responsabilité engagée par l'acquéreur contre des professionnels pour manquement à leurs obligations respectives d'information, de conseil, ou de mise en garde, est le jour où le risque s'est réalisé.
En l'espèce, cela correspond au moment où l'acquéreur a appris qu'il serait dans l'impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté. L'action n'était donc pas prescrite.
La Cour de cassation annule l'arrêt d'appel.
