Le copropriétaire qui vote en faveur d'une résolution donnant quitus au syndic n'est pas recevable à demander l'annulation de cette résolution mais peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d'un préjudice personnel né de sa faute.
La copropriétaire d'un lot dans un immeuble qui, présentant de graves désordres de structures imposant son étaiement, a fait l'objet d'un arrêté de péril imminent le 15 octobre 2013, a assigné le syndic en indemnisation de préjudices financier et de jouissance subis jusqu'à l'exécution, en 2018, des travaux de réparation.
La cour d'appel de Rouen a fait droit à cette demande.
Les juges du fond ont retenu que le quitus donné par l'assemblée générale des copropriétaires était sans effet sur la responsabilité délictuelle du syndic vis-à-vis de la requérante.
Ils ont ensuite relevé qu'en 2010, le syndic avait été alerté sur l'urgence de remédier à des infiltrations causées par le défaut de jointoiement de briques et au gondolement d'une poutre de façade mais qu'il n'avait alors pas sollicité l'avis d'un architecte ou d'un technicien de structure, qu'en 2013, il avait saisi un architecte qui, assisté d'un bureau d'études, avait préconisé la pose en urgence d'un étaiement sur l'ensemble des niveaux afin de stabiliser l'immeuble, et qu'il n'avait pas soumis à l'assemblée générale, avant le 5 octobre 2016, les travaux nécessaires qui, votés, n'avaient cependant été mis en oeuvre qu'en 2018.
Les juges en ont déduit que la négligence du syndic, à compter de 2010, était à l'origine du retard de réalisation des travaux et de la pose d'un étaiement qui avait dû être maintenu du 3 octobre 2013 au 1er octobre 2018.
La Cour de cassation considère que la cour d'appel a ainsi légalement justifié sa décision de condamner le syndic à indemniser la copropriétaire des préjudices financier et de jouissance subis.
Dans un arrêt du 29 février 2024 (pourvoi n° 22-24.558), elle précise en effet que le copropriétaire, qui vote en faveur d'une résolution de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s'il n'est pas recevable à demander, en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l'annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir (...)
