Par acte authentique reçu par un office notarial, une société civile immobilière a vendu à un couple une maison d'habitation en l'état futur d'achèvement.
L'immeuble n'ayant pas été achevé, les acquéreurs ont recherché la responsabilité du notaire, lui reprochant, notamment, de ne pas avoir attiré leur attention sur les risques éventuels de non-achèvement de l'immeuble quand seule une garantie intrinsèque était offerte.
La cour d’appel de Reims a accueilli leur demande et condamné la société notariale au paiement de dommages-intérêts au titre de la perte de chance d'obtenir l'achèvement de l'immeuble acquis.
Pour cela, ils ont considéré qu’il incombait au notaire d'expliquer clairement à l'acquéreur la différence existant entre, d'une part, la garantie intrinsèque, garantie notoirement aléatoire et peu protectrice pour ce dernier en cas de défaillance du vendeur, et d'autre part, la garantie extrinsèque, qui offre à l'acquéreur une véritable sécurité financière, en prévoyant l'intervention d'un organisme financier destiné à fournir, le cas échéant, les sommes nécessaires à l'achèvement.
Cette information n'a pas pour objet d'exiger du notaire qu'il porte un jugement de valeur sur l'une ou l'autre des garanties, expressément voulues par le législateur, mais a pour seule finalité de mettre l'acquéreur en mesure d'apprécier la portée de son engagement.
Dans un arrêt du 14 mai 2014, la Cour de cassation censure les juges du fond sur ce point, aux motifs que la garantie intrinsèque est une option ouverte par la loi au vendeur et que, si elle ne présente pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, elle n'en est pas moins licite.
Il ne saurait en conséquence être reproché à un notaire de ne pas avoir attiré l'attention des acquéreurs sur les risques inhérents à un dispositif prévu par la loi, dès lors que toutes les conditions d'application étaient réunies et que rien ne pouvait laisser supposer que la garantie fournie ne pourrait être utilement mise en œuvre.
