Le notaire, tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, l'étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente.
Un individu a acquis, suivant acte reçu en 1997 par un notaire, une maison d'habitation avec jardin et cour. Il projetait de se raccorder au réseau téléphonique depuis un passage qu'il croyait indivis, mais s'est heurté au refus d'une voisine qui revendiquait la propriété exclusive de la cour constituant le passage vers cette voie. Une expertise amiable a révélé que cette cour était privative. L'acquéreur a assigné la SCP et le successeur de la société au sein de laquelle avait exercé le notaire en réparation des préjudices financier et moral engendrés par l'imprécision de son titre.
Le 29 janvier 2015, la cour d’appel de Versailles a rejeté les demandes de l'acquéreur.
Elle a relevé que son titre ne faisait mention d'aucune autre cour que celle, privative, attenante à sa maison.
Elle en a déduit qu'il ne peut avoir été induit en erreur sur l'étendue de ses droits réels, tant sur la cour litigieuse que sur le porche permettant d'y accéder, la référence au caractère commun du passage exprimant seulement que d'autres parcelles bénéficiaient du même droit.
La cour d’appel a ajouté que la consultation des titres de la voisine n'aurait pas imposé au notaire, s'il y avait procédé, de décrire différemment l'étendue des droits cédés sur la cour litigieuse, de sorte que ce dernier ne peut être tenu pour responsable de la croyance erronée et non induite par les énonciations de l'acte, de l'existence sur cette cour de droits réels autre qu'un simple droit de passage.
Le 29 juin 2016, la Cour de cassation a cassé l’arrêt rendu par la cour d’appel, au visa de l’article 1382 du code civil.
Elle a rappelé que le notaire, tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, l'étendue et la teneur des droits (...)
