La clause d'un contrat de CCMI qui autorise le maître de l'ouvrage à dénoncer le contrat de construction contre paiement des sommes de l'avancement des travaux ainsi qu'une indemnité de 10 % du prix convenu de la construction, ne sanctionne pas une inexécution imputable au maître de l'ouvrage, de sorte qu'elle ne peut s'analyser en une clause pénale, mais constitue une clause de dédit, non susceptible de modération.
Un couple a conclu un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).
Avant le démarrage du chantier, les maîtres de l'ouvrage ont informé le constructeur qu'ils renonçaient à leur projet de construction.
Le constructeur a assigné les maîtres de l'ouvrage en paiement de l'indemnité forfaitaire de résiliation de 10 % prévue par le contrat.
La cour d'appel de Paris a, le 20 décembre 2023, réduit le montant de l'indemnité de résiliation due par les maîtres de l'ouvrage.
Elle a relevé que, selon l'article 17-2 des stipulations contractuelles, la résiliation du contrat par les maîtres de l'ouvrage en application de l'article 1794 du code civil entraîne l'exigibilité, en plus des sommes correspondant à l'avancement des travaux, d'une indemnité forfaitaire évaluée à 10 % du prix convenu de la construction,
Elle a retenu qu'en prévoyant un dédommagement pour les frais engagés par le constructeur et le gain manqué à raison de l'interruption de la construction, majorant ainsi les charges financières pesant sur le débiteur pour à la fois le contraindre à exécuter le contrat et évaluer forfaitairement le préjudice subi par le constructeur en cas de rupture fautive du contrat, l'indemnité stipulée constitue une clause pénale qui peut être modérée par le juge.
Dans un arrêt du 8 janvier 2026 (pourvoi n° 24-12.082), la Cour de cassation casse l'arrêt d'appel.
Elle estime que la cour d'appel a violé les articles 1231-5 et 1794 du code civil en statuant ainsi, alors que la clause litigieuse, qui autorisait le maître de l'ouvrage à dénoncer le contrat de construction, moyennant le paiement, en plus des sommes correspondant à l'avancement des travaux, d'une indemnité de 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu'il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction, ne sanctionnait pas une inexécution imputable au maître de (...)
